Acheter une maison au Canada : un guide pratique

Si vous envisagez sérieusement de déménager au Canada et d’y rester plus de quelques heures, il n’y a que quelques choses dont vous aurez absolument besoin : de la nourriture et un abri. Maintenant, en ce qui concerne la nourriture, vous pouvez probablement régler cela par vous-même. Mais quand vient le temps de mettre un toit au-dessus de votre tête, vous devez comprendre que trouver une belle maison n’a rien à voir avec l’achat d’un bon sandwich. Comme presque partout ailleurs dans le monde, l’achat d’une maison au Canada peut être un processus long et quelque peu compliqué.

Ce n’est pas une décision dans laquelle vous voulez vous précipiter, mais en même temps, vous pouvez facilement vous submerger de recherches prolongées et de délibérations ardues. Ainsi, afin de vous aider à bien vous préparer et à vous informer, tout en évitant le piège de la « paralysie de l’analyse », nous avons compilé ce guide pratique pour rendre l’achat d’une maison au Canada aussi simple que possible.

Avant d’acheter une maison au Canada

Avant même de commencer à regarder des maisons, il y a plusieurs choses auxquelles vous devez penser. Voici une liste de vérification que nous avons dressée, avec l’aide du Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Type de maison:

• Décidez quel genre de quartier vous voulez vivre (banlieue calme, quartier animé, campagne rurale, etc.)
• Déterminez quel type de maison que vous voulez (maison unifamiliale, appartement en hauteur, cabane dans les bois, etc.)
• Considérez la taille de la maison (combien de chambres ? combien de salles de bains ? garage ? jardin ?)

Budget:

• Combien avez-vous mis de côté pour un acompte?
• Quel type de mensualité pouvez-vous vous permettre ?
• Considérez les autres dépenses (taxe foncière, assurance habitation).
• En règle générale au Canada, vos frais de logement mensuels ne doivent pas dépasser 32 % de votre revenu mensuel brut. (Et votre endettement mensuel total, y compris l’hypothèque, ne devrait pas dépasser 40 % de votre revenu.)

NOTE: Résidents non permanents du Canada paieront un supplément de 15 % sur la propriété achetée dans la région de Toronto. Sinon, il n’y a aucune restriction pour empêcher les non-résidents d’acheter une propriété dans le pays.

Une fois que vous avez sérieusement réfléchi au type de maison que vous voulez et au type de maison que vous pouvez vous permettre, vous pouvez commencer à vous fixer des attentes réalistes. Selon l’endroit d’où vous déménagez, vous pourriez avoir un choc lorsque vous verrez le coût du logement dans des villes comme Toronto et Vancouver. (Voir ci-dessous.) Gardez à l’esprit que les prix des maisons seront plus bas dans des villes comme Calgary et Winnipeg, et vous pouvez toujours économiser de l’argent en cherchant des maisons plus éloignées des centres métropolitains.

Consultez les experts

Vous avez fait quelques devoirs, et peut-être un peu d’introspection. Il est maintenant temps de parler avec les professionnels.

• Trouvez un agent immobilier. Assurez-vous d’avoir un agent immobilier indépendant qui vous représentera et défendra vos intérêts. Ce n’est jamais une bonne idée de travailler avec un agent immobilier qui représente à la fois le vendeur et l’acheteur.
• Obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire afin de savoir exactement ce que vous pouvez vous permettre et essayez de trouver une maison un peu en dessous de votre montant maximum. (Assurez-vous de lire notre article sur Mortgages in Canada.)
• Envisagez de faire appel à un avocat pour examiner les contrats et défendre vos intérêts.
• Obtenez un évaluateur pour déterminer la juste valeur marchande de la maison.
• Engagez un inspecteur en bâtiment pour évaluer l’état de la maison et identifier tout problème grave (ou pas si grave).
• Achetez une assurance habitation, qui est obligatoire dans la plupart des cas.

Connaître les lois

Le Canada réglemente assez strictement les secteurs comme la banque et l’immobilier, de sorte que la plupart des transactions restent très transparentes et honnêtes. Même ainsi, il y a beaucoup en jeu lorsque vous achetez une maison, et il ne vaut jamais la peine d’être naïf. Pour aider les immigrants et les nouveaux arrivants à mieux comprendre le paysage juridique, nous avons rédigé un article sur Canadian real estate laws that every newcomer should know.

La loi la plus importante concernant les étrangers est la taxe sur les acheteurs étrangers (mentionnée ci-dessus), qui ajoute 15 % au prix de toute maison achetée dans la région de Toronto par un résident non permanent du Canada. À Vancouver, il existe également des taxes sur la spéculation qui touchent les non-résidents de la Colombie-Britannique qui achètent des résidences secondaires dans la région de Vancouver. Cette taxe de spéculation s’applique de la même manière aux étrangers et aux Canadiens et s’élève à environ 1 % de la valeur marchande de la propriété, à payer sur une base annuelle.

Les non-Canadiens qui cherchent à gagner de l’argent en achetant un bien locatif dans le pays devront également payer un impôt supplémentaire de 15 % sur tous ces revenus locatifs.

Si vous êtes nouveau dans le pays ou effectuez un investissement étranger substantiel, nous vous encourageons à engager un avocat ou un comptable pour examiner tous vos contrats et documents juridiques avant de signer quoi que ce soit ou de transférer des fonds.

Lois fiscales pour les propriétaires canadiens

Que vous soyez un nouvel arrivant ou un Canadien de souche, vous devez connaître certaines lois fiscales qui s’appliquent aux propriétaires au Canada. La bonne nouvelle est que la plupart de ces lois devraient fonctionner à votre avantage.

• Le Régime d’accession à la propriété donne droit aux acheteurs d’une première maison à un crédit d’impôt non remboursable de 5 000 $.
• La désignation de résidence principale dispense les propriétaires de payer des gains en capital lorsqu’ils vendent une maison qui est leur résidence principale.
• Les entrepreneurs indépendants qui travaillent à domicile peuvent déduire de nombreux frais d’entretien de la maison en tant que dépenses d’entreprise.
• Les personnes âgées de plus de 70 ans ont également le droit de déduire diverses dépenses du ménage, notamment l’entretien ménager, le déneigement, la lessive, les soins infirmiers et les services similaires.

Si vous engagez un professionnel pour produire votre déclaration de revenus, il doit être au courant de ces règles, mais cela ne fait jamais de mal de savoir quand vous avez droit à un allégement fiscal.

Recherche d’une maison

Si vous êtes nouveau au Canada, nous vous encourageons fortement à travailler avec un agent immobilier. Les marchés immobiliers peuvent fluctuer considérablement, et personne ne comprendra mieux les conditions locales actuelles qu’un agent immobilier compétent. Parlez à autant de personnes que possible et demandez des recommandations pour un bon agent immobilier. Certains sont certainement meilleurs dans leur travail que d’autres. Vous pouvez également en interroger quelques-uns avant d’en embaucher un.

Si vous n’avez pas engagé d’agent immobilier, voici quelques autres façons de rechercher des maisons :

• Bouche à oreille
• Réseaux sociaux
• Magazines et journaux
• Rechercher des sites immobiliers
• Visitez les nouveaux développements immobiliers
• Conduisez à la recherche de panneaux “à vendre”

Il s’agit peut-être de l’étape la plus importante du processus d’achat d’une maison. Vous voudrez examiner autant de propriétés différentes que possible. Si vous pouvez continuer à attendre la maison parfaite, votre patience pourrait bien être payante. Vous pourriez être tenté de vous installer sur une maison qui ne vous plaît que peu et finir par le regretter pendant des années.

Alors continuez à chercher, puis réduisez vos options à une courte liste. Si vous aimez une maison, revisitez-la plusieurs fois, à différents moments de la journée, et amenez un ou deux amis pour la visiter avec vous. Il y a tellement de caractéristiques à remarquer et à considérer lorsque vous achetez une maison ; plus vous avez de paires d’yeux, mieux vous serez.

Examiner avec minutie et scruter votre future maison

Avant même d’embaucher un inspecteur en bâtiment pour évaluer en profondeur l’état de votre maison potentielle, vous devez être à l’affût et faire preuve de diligence raisonnable. Voici quelques éléments à surveiller.

• Regardez bien le toit. Un toit qui fuit pourrait causer de graves problèmes et des dégâts d’eau coûteux. Normalement, un bon toit devrait durer 20 ou 30 ans, et un vieux coûtera plusieurs milliers à remplacer. S’il doit être remplacé, le prix de la maison doit en tenir compte.
• Au Canada, une bonne isolation est essentielle. Examinez de près les fenêtres et les portes et découvrez le type d’isolation de la maison.
• Ne vous laissez pas distraire par les vieux tapis et la peinture laide. Vous voudrez probablement remplacer tout ou partie du revêtement de sol, surtout s’il s’agit de moquette. Et vous pouvez facilement transformer une pièce avec une couche ou deux de peinture fraîche.
• Apprenez à connaître la configuration du terrain. Si vous pouvez visiter la maison un jour de pluie, regardez où l’eau coule et s’accumule. Attention à la mise en commun dans l’allée ou près des portes. Et regardez où l’eau coule par rapport aux voisins.
• Faites plusieurs voyages à travers la maison. Apprenez vraiment à connaître le plan d’étage et voyez si cela a du sens. Regardez où ils ont mis les prises, les interrupteurs d’éclairage, etc. Pendant que vous y êtes, vérifiez sous les éviers s’il y a des dégâts d’eau. Certaines maisons sont plus intelligemment conçues que d’autres, et certaines sont tout simplement anciennes.
• Utilisez tous vos sens. Écoutez les sirènes, les avions volant à basse altitude, les coups de feu, etc. Et gardez le nez ouvert pour détecter les mauvaises fosses septiques, les fuites de gaz, etc.
• Passez devant la maison à différents moments de la journée. Si vous avez des enfants, vous voudrez peut-être faire attention à la circulation. Le trafic augmente-t-il aux heures de pointe ? Est-ce que les voitures dévalent votre bloc ? Et visitez le quartier après la tombée de la nuit. Certaines parties de la ville commencent à avoir l’air un peu effrayantes après le coucher du soleil.

Beaucoup de ces problèmes pourraient être de sérieux drapeaux rouges ou même des briseurs de marché. Mais d’autres pourraient être utilisés comme monnaie d’échange pour aider à négocier le prix d’achat. Dans tous les cas, assurez-vous de faire appel à un inspecteur en bâtiment agréé pour vraiment vérifier le fonctionnement interne de choses comme la plomberie et le système de chauffage.

Acheter une maison

Une fois que vous avez choisi votre maison préférée, il est temps de faire une offre. C’est alors qu’il est presque indispensable d’avoir un bon agent immobilier à ses côtés. L’offre est votre opportunité de faire des demandes spécifiques et de négocier le prix. Selon les conditions du marché, vous devrez peut-être faire une offre au prix fort, voire dépasser le prix demandé ; ou dans un marché lent, l’acheteur pourrait avoir plus de poids pour offrir un prix inférieur et/ou exiger certaines réparations sur la maison.

Après avoir reçu votre offre, le vendeur aura la possibilité d’accepter votre offre, de la rejeter ou de contre-offrir avec des termes et conditions différents. Cela fait souvent quelques jours excitants et stressants alors essayez simplement de garder le cap. Vous pouvez ou non parvenir à un accord avec le vendeur, ou un autre acheteur pourrait surenchérir avec une offre plus élevée. Beaucoup de choses pourraient arriver.

Une fois votre offre acceptée, il vous reste encore quelques formalités à accomplir avant qu’on vous remette les clés de la porte d’entrée. Aux États-Unis, l’acheteur place les fonds sur un compte séquestre, puis les fonds sont distribués à la “fermeture du séquestre”, ce qui prend généralement environ 4 à 6 semaines. Au Canada, il n’y a pas de sociétés de séquestre (sociétés d’entiercement); l’argent va dans une maison de courtage et un avocat s’occupe du transfert des fonds, il y a donc une période d’attente similaire.

L’hypothèque

À ce stade, vous devez formaliser votre hypothèque, même si vous avez été pré-approuvé comme mentionné précédemment. Pour protéger ses actifs, le prêteur exigera généralement une longue liste de documents confirmant la valeur de la maison. Soyez prêt à fournir la documentation suivante :

• Description du bien
• Copie de la fiche immobilière
• Évaluation
• Évaluation fiscale
• Rapport d’inspection de la maison
• Arpentage
• Estimation des charges et des dépenses de réparation
• Copie de l’offre signée

Les Canadiens versent habituellement un acompte entre 10 et 25 % du prix d’achat de la maison et contractent une hypothèque pour le solde. Une nouvelle loi adoptée en 2017 oblige tous les emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 % à souscrire une assurance hypothécaire afin d’éviter que les prêteurs ne soient pris du mauvais côté d’une bulle immobilière. Les nouveaux arrivants et les non-résidents qui n’ont pas établi d’antécédents de crédit au Canada devront généralement verser des acomptes plus importants (35 %) et peuvent également être tenus de démontrer des fonds suffisants à la banque.

Pour un aperçu complet, consultez notre article sur Canadian Mortgages.

Les prix des maisons au Canada en un coup d’œil

Les prix peuvent varier considérablement entre les différents quartiers, même au sein d’une même ville, de sorte que les prix moyens des logements peuvent parfois être trompeurs. Cela dit, voici quelques prix moyens dans les grandes villes canadiennes en date d’octobre 2018. (Source: Zolo)

• Calgary 434 000 $
• Edmonton 379 000 $
• Montréal 350 000 $
• Ottawa 420 000 $
• Toronto 875 000 $
• Vancouver 1,1 million de dollars
• Winnipeg 304 000 $

Comme vous pouvez le voir, les prix des maisons sont nettement plus élevés à Toronto et à Vancouver que dans le reste du pays. Des facteurs comme l’économie et le climat rendent ces deux villes très souhaitables. En fait, près de la moitié de tous les nouveaux arrivants au Canada finissent par se rendre à Toronto. Gardez à l’esprit que les prix des logements chuteront rapidement à mesure que vous vous dirigerez vers la périphérie et que vous vous éloignerez des centres-villes.

Pour des chiffres plus récents, consultez notre article sur Canadian Real Estate prices in spring 2019.

Choisir une ville

Peut-être que votre entreprise vous envoie dans un nouveau bureau au Canada, auquel cas vous n’aurez pas grand-chose à dire sur la ville dans laquelle vous déménagez. Mais si vous déménagez au Canada de manière indépendante ou si vous envisagez simplement d’acheter un immeuble de placement, vous devrez avoir une image claire du pays. Et puis vous devrez vous concentrer sur une ville.

Pour commencer, voici une brève introduction aux principales villes canadiennes.

Toronto

En tant que capitale économique du pays, ville la plus peuplée, Toronto est depuis longtemps la première destination des immigrants qui s’installent au Canada. Près de six millions de personnes habitent dans la région du Grand Toronto (RGT), et les statistiques indiquent qu’environ la moitié de la population de la ville est née à l’extérieur du Canada.

Toronto est en plein essor avec l’industrie, en particulier dans les secteurs des médias, de la technologie et de la finance. La ville sert également de plaque tournante pour l’industrie manufacturière et l’énergie hydroélectrique. Et avec un afflux constant d’immigrants et de nouveaux résidents, vous pouvez être sûr qu’il y a toujours beaucoup de constructions en cours.

Avec tant de choses pour faire de Toronto une ville si désirable, le seul inconvénient ici pourrait être le marché du logement et le coût de la vie élevé. Ces dernières années, les prix des maisons et les loyers mensuels ont grimpé en flèche, rendant de plus en plus difficile pour les jeunes et les familles de vivre à proximité du centre-ville. Vous pouvez vous attendre à payer bien plus d’un million pour une maison dans le centre de Toronto.

Indicateur du coût de la vie, basé sur le loyer mensuel moyen. (selon Numbeo.com)

• Appartement d’une chambre dans le centre-ville 2 000 $
• Appartement d’une chambre en dehors du centre-ville 1 600 $
• Appartement de trois chambres dans le centre-ville 3 500 $
• Appartement de trois chambres en dehors du centre-ville 2 600 $

Vous pouvez également consulter notre article sur 9 Things you didn’t know about Toronto.

Montréal

Si vous recherchez un avant-goût de la vieille Europe en Amérique du Nord, vous voudrez peut-être envisager de déménager à Montréal. La plus grande ville du Canada francophone, Montréal conserve non seulement la langue de l’ancien monde, mais aussi une grande partie de l’architecture et du mode de vie. Pour des raisons évidentes, c’est le premier choix des immigrés qui déménagent depuis la France.

Une plus grande population métropolitaine de quatre millions d’habitants fait de Montréal la deuxième plus grande ville du Canada. Avec cela vient une économie florissante. Au cours des dernières années, Montréal s’est imposée comme la plaque tournante nord-américaine de la recherche en intelligence artificielle, attirant tous les grands noms comme Facebook, Google, Microsoft, DeepMind et autres.

En tant que première ville du Canada français, Montréal possède l’une des cultures les plus diversifiées du continent. Comme la plupart des grandes villes du Canada, Montréal compte une population florissante d’immigrants du monde entier. Combinez cela avec les racines et les origines françaises de la ville, et vous obtenez une composition cosmopolite pas comme les autres. Bien que le français soit la langue officielle de la province de Québec, Montréal est en fait une ville très bilingue. Où que vous alliez, vous vous sentirez osciller entre la culture nord-américaine et européenne.

Indicateur du coût de la vie, basé sur le loyer mensuel moyen. (selon Numbeo.com)

• Appartement d’une chambre dans le centre-ville 1 100 $
• Appartement d’une chambre en dehors du centre-ville 750 $
• Appartement de trois chambres dans le centre-ville 1 900 $
• Appartement de trois chambres en dehors du centre-ville 1 300 $

Vous pouvez également consulter notre article sur 9 Things you didn’t know about Montreal.

Vancouver

La deuxième plus grande ville du Canada, avec une population métropolitaine de 2,5 millions et seulement environ 600 000 dans la ville proprement dite, Vancouver a son propre attrait distinctif sur la côte ouest. La plupart de ses habitants vivent sur la péninsule densément peuplée, entourée de rivières, de montagnes et de l’océan Pacifique. La géographie étonnante de Vancouver et son climat relativement doux en font l’une des villes les plus vivables au monde, ainsi que l’une des plus chères.

La position unique de Vancouver sur la côte ouest en fait la porte d’entrée du Canada sur le Pacifique, avec un port unique au pays en termes de commerce international. Mais aujourd’hui, les principales industries de la ville sont le divertissement, la technologie et le tourisme. Un afflux constant d’immigrants donne à Vancouver une riche diversité, semblable à d’autres villes canadiennes. Environ la moitié des habitants de la ville appartiennent à un groupe de minorités visibles, et parmi eux un peu plus de la moitié sont chinois.

Indicateur du coût de la vie, basé sur le loyer mensuel moyen. (selon Numbeo.com)

• Appartement d’une chambre dans le centre-ville 2 000 $
• Appartement d’une chambre en dehors du centre-ville 1 550 $
• Appartement de trois chambres dans le centre-ville 3 600 $
• Appartement de trois chambres en dehors du centre-ville 2 600 $

Vous pouvez également consulter notre article sur 10 Things you didn’t know about Vancouver.

Calgary

Bien que célèbre pour ses rodéos et ses bousculades, Calgary devient rapidement l’une des destinations les plus populaires pour les nouveaux arrivants canadiens. Avec une population d’environ 1,3 million d’habitants, vous pouvez trouver tous les services d’une grande ville sans les maux de tête et les prix incroyablement élevés d’une métropole rugissante. En 2018, le magazine The Economist a nommé Calgary la quatrième ville la plus agréable à vivre au monde.

Indicateur du coût de la vie, basé sur le loyer mensuel moyen. (selon Numbeo.com)

• Appartement d’une chambre dans le centre-ville 1 250 $
• Appartement d’une chambre en dehors du centre-ville 1 000 $
• Appartement de trois chambres dans le centre-ville 2 100 $
• Appartement de trois chambres en dehors du centre-ville 1 600 $

Vous pouvez également consulter notre article sur 10 Things you didn’t know about Calgary.

Ailleurs au Canada

Bien que la grande majorité des immigrants canadiens choisissent de s’établir dans l’une des quatre grandes villes décrites ci-dessus, il existe plusieurs autres options. Avec son industrie énergétique en plein essor et son économie vigoureuse, la ville albertaine d’Edmonton attire plus de nouveaux arrivants que jamais. La capitale du Canada est peut-être petite, mais si vous recherchez la culture et l’éducation sans la congestion des grandes villes, Ottawa pourrait être votre meilleur choix. Pendant ce temps, Winnipeg, Quebec City et les provinces  Maritimes nt toutes leurs propres charmes distinctifs.

Conclusions

L’achat d’une maison est une grosse affaire. Et si vous venez au Canada de l’étranger, c’est l’une des étapes les plus importantes que vous franchirez pour devenir Canadien. Pour un aperçu complet du processus d’immigration et de réinstallation, assurez-vous de consulter nos articles sur le 5 Steps to Canadian Immigration and Where to Live When Moving to Canada.

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Crédit photo : Maisons victoriennes du quartier Cabbagetown de Toronto (Wikipedia)